Lontoon asuntojen hinnat selitetään viidessä kaaviossa
Pääkaupunkiseudun asuntojen arvo laskee vuosien vuosikasvun jälkeen
Dan Kitwood/Getty Images
Asuntojen hinnat Lontoossa kesäkuussa laski 0,6 prosenttia Yhdistyneen kuningaskunnan virallisen tilastolaitoksen ONS:n mukaan. Se ei ehkä kuulosta paljolta, mutta seuraa vuosia, jolloin hinnat nousivat keskimäärin 7,5 % vuodessa vuoden 2009 ja 2017 lopun välillä.
Hinnat ovat pysyneet suurin piirtein ennallaan vuoden 2017 lopusta lähtien, vuosien jälkeen, jolloin Lontoo on ollut Ison-Britannian asuntomarkkinoiden tukipilari. Brexitin vaikutuksista Lontoon kiinteistömarkkinoihin on spekuloitu paljon, mutta tämän tueksi on vielä vähän tietoa. Nähtävissämme on ollut useita tekijöitä, jotka ovat johtaneet hintojen laskuun, mutta joista osa on luonteeltaan kansallisia – varsinkin alhainen reaaliansioiden kasvu – ja joitain muita paikallisia, mukaan lukien ylimääräiset sisäiset muuttovirrat pois Lontoosta.
Lisäksi koska Lontoon hinnat ovat nousseet suhteessa muuhun kaakkoisosaan, olisimme saattaneet odottaa Lontoon markkinoiden helpottavan hieman aikaisemmin. Jos näin on, viimeaikaiset muutokset voivat olla yksinkertaisesti viime vuosien yliarvostuksen purkamista. On tärkeää muistaa, että Lontoon hinnat ovat edelleen erittäin korkeita keskihinnan ollessa 475 000 puntaa.
Alla on viisi kaaviota, jotka selittävät, mitä tapahtuu.
1. Aaltoiluefekti
Peräkkäisten syklien aikana 1970-luvun alusta lähtien Yhdistyneessä kuningaskunnassa on nähty ilmiö, joka tunnetaan nimellä ripple Effect. Taloussuhdanteina asuntojen hinnat ovat pyrkineet nousemaan ensin Lontoossa ja kaakkoisosassa ja sitten vähitellen ajan myötä muutkin alueet kuromaan kiinni. Lontoo on aina pysynyt edellä, mutta prosenttiero ei tyypillisesti ole kasvanut.
Kuten yllä oleva kaavio osoittaa, hinnat Lontoossa ovat keskimäärin olleet noin kaksinkertaiset pohjoiseen verrattuna (jota edustavat Yorkshire ja Humberside, jota käytetään vertailuna, koska aluerajat eivät ole muuttuneet ajan myötä). Poikkeuksena suhteellisista muutoksista on 1990-luvun puolivälistä alkanut aika, jolloin historiallisia asemia ei ole vielä palautettu.
2. Tulojen kasvu
Alueellisten hintojen muutoksiin vaikuttavat voimakkaasti kansalliset tekijät, kuten alhainen korkotaso ja reaalitulojen kasvu. Tiedämme, että reaalituloilla on vahva vaikutus asuntojen hintoihin. Nyrkkisääntönä on, että 1 prosentin kasvu reaalituloissa johtaa 2 prosentin nousuun asuntojen reaalihinnoissa, koska kotitalouksilla on varaa maksaa enemmän. Niinpä asuntojen hinnat vaihtelevat tyypillisesti syklin aikana enemmän kuin tulot.
Erityisen huomionarvoista on, että Office for Budget Responsibility (OBR), Yhdistyneen kuningaskunnan riippumaton finanssipolitiikan valvontaelin, on pienentänyt kansallisia asuntojen hintaennusteitaan tunnustaen, että tuottavuuden heikkeneminen johtaa hitaampaan reaalitulojen kasvuun. Esimerkiksi maaliskuussa 2016 OBR odotti asuntojen nimellishintojen nousevan 4,7 % vuonna 2019; maaliskuuhun 2018 mennessä, tämä oli tarkistettu alaspäin 2,7 prosenttiin .
3. Tarjonta, kysyntä ja alueelliset mallit
Huono tulojen kasvu selittää, miksi Lontoo toimii heikossa kansallisessa asuntoympäristössä, mutta se ei selitä alueellista hintamallia. Myös Lontoon kysynnän kasvu, tarjontapula ja sisäiset muuttoliikkeet vaikuttavat asiaan.
Tätä varten on hyödyllistä tarkastella lähemmin kaakkoisosaa – siis Lontoon sisäosaa suhteessa ulko-Lontooseen ja suhteessa kaakkoon kokonaisuutena. Keskeinen piirre on, että tarkastelemme nyt alueita, jotka eivät ole fyysisesti kovin kaukana toisistaan ja tiedämme, että useimmat liikkeet tapahtuvat hyvin lyhyillä etäisyyksillä - 2014-15 englantilainen asuntotutkimus 74 % muuttajista, joiden kotitalouden pää oli alle 55-vuotias, muutti alle kymmenen mailia ja 24 % muutti alle mailin.
Lontoosta on jo pitkään lähtenyt enemmän ihmisiä kuin saapunut sinne. Vaikka se houkuttelee nuoria, Lontoo menettää hieman vanhemmat ikäryhmät. Tämä tappio pieneni jyrkästi vuoteen 2009 asti, mutta kiihtyi sitten jälleen, erityisesti vuosina 2016 ja 2017 yli 100 000 ihmiseen.
Tämä kuvio on pitkälti yhdenmukainen asuntojen hintojen kehityksen kanssa. Koska suuri osa Lontoosta lähtevistä ihmisistä lähtee muualle kaakkoisosaan, odotamme Lontoon asuntojen hintojen laskevan suhteessa kaakkoisosaan kahden viime vuoden aikana, ja näin näyttää olleen.
4. Kiinteistötyypit johdonmukaisia
Eri kiinteistötyyppien (omakotitalot, puoli-, rivitalot ja asunnot) suhteelliset hinnat ovat nousseet ja laskeneet samalla tavalla, vaikka hinnoissa on tietysti absoluuttisia eroja. Aivan kuten kotitaloudet voivat liikkua paikasta toiseen, ne voivat vaihtaa kiinteistötyyppien välillä, mikä johtaa samanlaisiin hintaliikkeisiin.
Siksi seuraava kaavio keskittyy sisä- ja ulko-Lontoon rivitalojen hintaeroihin. Ne osoittavat, että Lontoon sisäosassa on viime aikoina tapahtunut suhteellista hintojen laskua, mikä on jälleen johdonmukaista kotitalouksien muuttaessa pois kalliimmilta sisäalueilta.
5. Sijoituskiinteistöt
Muuttovirrat eivät kuitenkaan ole koko tarina. Suhteellisia hintoja ei myöskään todennäköisesti voida selittää tarjonnan puutteella – myös kaakkoisosa kärsii pulasta. Toinen selitys on kuitenkin rahatalouden ympäristö ja erityisesti alhainen korkotaso.
Lontoon asumiseen vaikuttaa voimakkaasti sen rooli investointina ja kulutushyödykkeenä. Asunnon oston sijoitusmotiivit ovat tärkeitä myös muilla alueilla, mutta Lontoossa on ilmeisesti erityispiirteitä ja Lontoon hinnat reagoivat korkotason muutoksiin paremmin kuin muualla. On siis olemassa mahdollisuus, että kun korot asteittain nousevat taloudessa, Lontoo vaikuttaa muita alueita voimakkaammin ja alkaa palauttaa jotkin ensimmäisessä kaaviossa näkyvät historialliset mallit.
Kaikesta asuntojen hintojen laskusta puhuttaessa meidän on kuitenkin pidettävä mielessä, että jopa asunnon keskihinta Lontoossa on silti reilusti yli 400 000 puntaa . Vertailun vuoksi asunnon keskihinta kaakkoisosassa on lähempänä 200 000 puntaa – ja tämäkin on useimpien mahdollisten ensiasujien resurssien yläpuolella ilman merkittävää lisätukea. Näin ollen näkemämme hintojen lasku ei todennäköisesti hyödytä ensikertalaisia. Ainakin tähänastisessa mittakaavassa pudotus merkitsee vain vähäisiä pääomatappioita olemassa oleville omistajille. Tekijä: Geoff Meen , sovelletun taloustieteen professori Readingin yliopisto
Tämä artikkeli on julkaistu uudelleen Keskustelu Creative Commons -lisenssillä. Lue alkuperäinen artikkeli .
